大規模修繕前に建物診断は必要！メリットから無料と有料の診断の違いまで解説

建物は必ず劣化します。鉄筋コンクリート造の頑丈なマンションでも例外ではありません。劣化をそのまま放置しておくと重症化して修繕工事の手間がかかり、その分工期やコストも増大してしまいます。また、劣化が著しいと雨水が建物内に侵入して構造体の腐食や雨漏りを引き起こし、建物の寿命が短くなってしまうということにもなりかねません。

定期的に建物診断を実施して劣化状態を把握すれば、重症になる前に対策を打てるようになります。その結果、マンションの長寿命化につながるのです。また、修繕を適切なタイミングで行なうことで、大規模修繕にかかるコストや工期の縮小にもつながります。

大規模修繕の実施時期や内容を決めるのは大変難しいです。工事のタイミングが遅すぎると、前述のように劣化が進行してしまってコストや工期が増大してしまう可能性があります。逆に大規模修繕のタイミングが早すぎると工事完了後に修繕箇所以外の箇所で不具合が発生し、また工事を行わなければならないといった事態にもなりかねません。

建物診断を受けることで、すぐに修繕を必要とする箇所と、しばらくは修繕が必要ない箇所が明確になります。この結果から、大規模修繕を行う適切な時期や内容、工法、使用材料などがわかり、スケジュールが立てやすくなるのです。

また、大規模修繕を控えてなくとも、定期的に建物診断を受けることによって将来の修繕計画や収支計画が適正なものであるかどうかをチェックすることができます。適切な修繕積立金を徴収し、適切な時期に大規模修繕を行うことで、居住者さまの満足度向上にも貢献します。

特にマンションの外壁の劣化には注意が必要です。外壁のタイルやコンクリートなどが剥がれ、落下してしまうおそれがあります。仮にマンションの下に人がいた場合、人命を脅かす重大な事故にもなりかねません。また、駐車してある車などに当たって破損した場合は賠償する必要も出てきます。

外壁の剥落が予想される危険箇所を建物診断によって明らかにして予防措置を施しておくことで、事故の未然防止につながります。また、外壁だけでなく鉄部のサビや設備の点検も同様です。入居者さまや近隣住民の方が安心・安全に暮らせるようにするためにも、建物診断は定期的に受けて極力リスクを潰しましょう。

建物の立ち入り可能な1階廻りや廊下、階段など共用部の劣化部分や故障箇所の目視・触診を行います。さらに、打診棒という道具でタイル面を叩いて音を聞き浮いている箇所など目視や触診などでは確認できない箇所を打診で調査していきます。

本来は足場を組立てないと工事が出来ない箇所をロープアクセスという方法で、各面1ヶ所から2ヶ所ずつ場所を決めて目視・打診・触診調査を行っていきます。建物に傷が付く事なく、外壁に密着しながら調査が出来ます。

シーリング劣化試験調査では、既存シーリング材の硬さ・品質を調査します。シーリングの劣化は漏水や建物内部への雨水の侵入などで建物の劣化に繋がります。

タイルの引張試験は、タイルが剥がれ落ちてしまう可能性がどのくらいあるかを調査していきます。タイルの健全部をまずは打診調査し、下地強度や接着力を確認するために機械を用いて数値化して調査していきます。

塗膜付着力試験は、建物の塗膜が剥がれ落ちてしまう可能性がどのくらいあるかを調査します。まずは目で見てチョーキングなどの劣化具合を確認します。そして次に機械を用いて塗膜の付着力強度を数値化する試験を行い、建物の塗膜の劣化具合を調査していきます。

中性化とは、高アルカリ性であるコンクリートのpHが下がり中性になっていく現象のことです。pHが下がると鉄筋が錆びてしまう事を防止する役割の成分が破壊されてしまい、鉄筋の錆が進行して膨張し外壁が圧でひび割れを起こしてしまいます。ひび割れが起こってしまうとさらに建物の内部に雨などが浸入して内部から劣化が進んでしまいます。そこで、表面から内部に向かってアルカリ性を示す反応がどこまであるか建物の耐久性を調査します。弊社ではコア法で調査を行っています。

一般的にマンションの建物無料診断では目で見て劣化箇所があるかどうかを確認する目視調査や、外壁を打診棒で叩いて浮きがないかを診断する打診調査が行われます。これらの調査でも建物の劣化度合いをある程度把握することは可能です。一方、有料診断ではこれらに加えて機械診断も行い、より精度が高く、かつ建物内部の状態まで把握できるような精密検査も実施します。

レーヴでは竣工図を拝見した上でマンションの現状を把握する事前調査、目視や打診によって外壁の劣化を診断する目視・打診調査、タイルや塗膜の付着強度を調べる各種付着力調査、赤外線外壁調査、シーリング物性試験、コンクリートの一部を採取して行うコンクリート中性化試験なども実施。他社では有料で行われるような診断に関しても、レーヴでは無料で対応します。建物の外部だけでなく、内部構造の劣化度合いも調査することが可能です。

マンションの建物有料診断の費用相場はマンションの規模によって大きく異なります。30戸以下の小規模なマンションであれば20〜40万円、50〜100戸程度の中規模なマンションであれば30〜50万円程度、200戸以上の大規模マンションであれば50〜100万円程度が目安です。

また、診断内容によっても費用は変わってきます。たとえば目視調査や打診調査などに加えて簡易的な診断のみの場合であれば費用は安くなります。精密な診断を行う場合、あるいは診断項目が多い場合は、その分だけ費用も高額になります。

実際にはそのマンションの状況によって必要な診断内容や費用が違ってきますので、まずは見積もりを取られることをおすすめします。

建物診断の流れとしてはまずお申込みフォームやお電話などで建物診断の申込みをいただきます。その後、マンションの建物のご状況について担当者がヒアリングをさせていただき、必要な診断内容を決定します。診断項目が決まりましたらお客さまにご連絡をさせていただき、日程調整をしますので、ご都合がいい日時をご指定ください。

建物診断日になりましたら資格をもつ調査員がマンションに訪問し、診断を実施します。後日、診断結果をもとに報告書を作成しお客さまへご提出して完了です。なお、ご要望に応じて詳細に結果をご報告する報告会を開催することも可能です。

建物診断にかかる時間についてはおおむね1日～2日程度となります。

建物診断の内容はおおむね今回ご紹介した記事のような調査が行われますが、診断内容は各社によって異なります。大規模修繕の計画を立てる、建物の寿命を伸ばす、事故を防ぐためには、できる限り精密な診断を実施することをおすすめします。一方で、あれも・これもと診断項目を追加すると莫大なコストがかかってしまうのも事実です。

そこで、まずはレーヴの建物無料診断をご利用ください。無料でありながらも診断項目は多岐にわたり、建物の劣化度合いを詳細に把握することができます。診断後に大規模修繕をご依頼いただければ、スムーズに工事が進み、診断結果に基づいたより適切な修繕が可能です。

なお、建物診断を実施していただいた上で大規模修繕工事を弊社でご契約いただければ、10万円分の工事を無料でプレゼントいたします。「マンションの劣化が気になってきた」「大規模修繕の時期が近づいているけど何からはじめていいかわからない」というお悩みがありましたらお気軽にご相談ください。